Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist einer der größten steuerlichen Vorteile bei Immobilieninvestitionen — und einer der am meisten missverstandenen. Wer die AfA nicht richtig einsetzt, verschenkt bares Geld.
Die AfA ist eine steuerliche Abschreibung auf den Gebäudewert einer Immobilie. Der Gedanke dahinter: Gebäude nutzen sich ab, also darf man diesen Wertverlust steuerlich geltend machen — auch wenn er in der Realität oft gar nicht stattfindet.
Das Grundstück selbst wird nicht abgeschrieben, nur das Gebäude. Deshalb wird für die AfA-Berechnung ein Gebäudewertanteil von typischerweise 80 % des Kaufpreises angesetzt.
Die lineare AfA ist die Standardmethode für Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2023):
Diese 8.400 € pro Jahr reduzieren dein zu versteuerndes Einkommen aus der Immobilie — auch wenn du tatsächlich keinen Wertverlust erlitten hast.
Für neuere Immobilien (Neubau oder bestimmte Sanierungen) gibt es die degressive AfA mit 5 % jährlich. Das ist besonders in den ersten Jahren attraktiv, weil mehr abgeschrieben werden kann.
Die AfA senkt dein zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung. Das funktioniert so:
Da das zu versteuernde Einkommen negativ ist, fällt keine Steuer an. Diese Verluste können sogar mit anderen Einkünften verrechnet werden — das nennt sich "Verlustzurechnung" und kann deine Lohnsteuer senken.
Wichtig: Die steuerliche Wirkung der AfA ist ein erheblicher Vorteil von Immobilieninvestitionen gegenüber ETFs. Lass diesen Vorteil nicht ungenutzt.
Nicht der gesamte Kaufpreis wird abgeschrieben — nur der Gebäudewert. Das Finanzamt erkennt typischerweise 70–80 % als Gebäudewertanteil an. RentAbility rechnet standardmäßig mit 80 %. Für die genaue Aufteilung für dein Objekt empfehlen wir einen Steuerberater.
Renovierungskosten können unter Umständen zusätzlich abgeschrieben werden — entweder als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder als Herstellungskosten (dann über die Nutzungsdauer). Das hängt vom Umfang der Maßnahmen ab. Hier gilt: Steuerberater fragen.
RentAbility berechnet lineare und degressive AfA automatisch — und zeigt die Steuerauswirkung live.
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