Der Cashflow einer Immobilie ist die entscheidende Kennzahl für jeden Investor: Er zeigt, was nach allen Kosten und Einnahmen monatlich übrig bleibt — oder fehlt. Wer den Cashflow nicht kennt, kauft blind.
Der Cashflow ist vereinfacht gesagt: Einnahmen minus Ausgaben pro Monat. Klingt einfach, ist es aber nicht — denn viele Kosten werden vergessen oder falsch angesetzt. Das führt dazu, dass Investoren ein Objekt kaufen, das sie monatlich Geld kostet, obwohl sie mit Gewinn gerechnet hatten.
So berechnet sich der Netto-Cashflow einer Immobilie korrekt:
Ausgangspunkt ist die Kaltmiete — also Wohnfläche multipliziert mit dem Mietpreis pro Quadratmeter. Nebenkosten (Heizung, Wasser) zählen nicht dazu, weil sie vom Mieter getragen werden.
Beispiel: 70 m² × 13,80 €/m² = 966 € Bruttomiete pro Monat.
Tipp: Nutze den Mietspiegel deiner Stadt als Basis — nicht die Wunschmiete. RentAbility befüllt diesen Wert automatisch wenn du die Adresse eingibst.
Keine Immobilie ist 365 Tage im Jahr vermietet. Ein realistisches Leerstandsrisiko von 1–3 % solltest du immer einkalkulieren. Das entspricht grob 1–2 Wochen Leerstand pro Jahr.
Bei 966 € Bruttomiete und 2 % Leerstand: 966 × 0,02 = 19 € Abzug pro Monat.
Hier verstecken sich die meisten Fehler. Bewirtschaftungskosten umfassen Instandhaltung, Verwaltung, Rücklagen und nicht umlagefähige Nebenkosten.
Wenn deine Mieteinnahmen nach Abzug von Zinsen und AfA positiv sind, zahlst du auf diesen Betrag deinen persönlichen Steuersatz. Oft ist das durch die AfA (Abschreibung) jedoch nicht der Fall — du hast dann sogar einen steuerlichen Vorteil.
Die Steuer wird nur berechnet wenn: Operativer Überschuss − Zinsen − monatliche AfA > 0
Die Bankrate besteht aus Zins und Tilgung. Bei einem Kredit von 280.000 € mit 3,8 % Zins und 2 % Tilgung ergibt sich: (280.000 × 0,058) / 12 = 1.353 € pro Monat.
Ein positiver Cashflow bedeutet: Die Immobilie zahlt sich selbst und wirft noch etwas ab. Ein negativer Cashflow bedeutet: Du legst monatlich drauf. Das muss nicht schlecht sein — wenn Wertsteigerung und Steuervorteile den Verlust überkompensieren. Aber du musst es wissen, bevor du kaufst.
Fazit: Cashflow-Berechnung klingt aufwändig, ist es aber nicht mit dem richtigen Tool. RentAbility berechnet alle diese Schritte automatisch — live während du tippst.
Gib dein Objekt ein und sieh den Cashflow sofort — kostenlos, kein Account nötig.
Cashflow berechnen →