Nebenkosten im Griff: Tipps vom Profi

Wer beim Immobilienkauf nur auf den reinen Kaufpreis schaut, erlebt beim Blick auf die Kaufnebenkosten oft eine böse Überraschung. Sie können den finalen Kapitalbedarf um bis zu 12 % oder mehr in die Höhe treiben — und gefährden im schlimmsten Fall die gesamte Finanzierung.

Die versteckten Kosten beim Immobilienkauf

Die Nebenkosten setzen sich aus drei unumgänglichen und einem variablen Posten zusammen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision. Während Steuern und Gebühren fix sind, lässt sich an anderen Stellschrauben drehen.

Dieses Geld verlangt die Bank beim klassischen Vermögensaufbau meist als Eigenkapital, da die Nebenkosten keinen realen Gegenwert für das Beleihungsobjekt darstellen.

Der Trend der Stunde: Die 110%-Finanzierung

Immer mehr Investoren versuchen, ihr Eigenkapital zu schonen und streben eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten (eine sogenannte 110%-Finanzierung) an. Doch die Banken im Jahr 2026 schauen hier genauer hin als je zuvor.

Damit eine Bank die Nebenkosten mitfinanziert, müssen strikte Kriterien erfüllt sein:

• Hervorragende Bonität: Ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen ist Pflicht.
• Cashflow-starke Objekte: Die Immobilie muss sich von Tag eins an idealerweise selbst tragen.
• Zinsaufschlag: Banken lassen sich das erhöhte Risiko fast immer durch einen höheren Zinssatz bezahlen.

Maklergebühren clever verhandeln

Seit der gesetzlichen Neuregelung teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision meist hälftig. Dennoch gibt es Spielraum. Wenn eine Immobilie bereits länger am Markt platziert ist, ist der Makler oft kompromissbereit, um den Deal zügig abzuschließen. Ein Nachlass der Courtage senkt deine Nebenkosten direkt und erhöht die Mietrendite.

Wie sich Nebenkosten auf die Rendite auswirken

Jeder Euro, den du für Nebenkosten ausgibst, mindert deine anfängliche Eigenkapitalrendite. Deshalb ist es essenziell, diese Zahlen vor dem Kauf präzise durchzurechnen und Szenarien zu vergleichen.