Die meisten Immobilienkäufer gehen den gleichen Weg: erst auf ImmoScout surfen, ein Objekt finden das gut aussieht, und dann nachrechnen ob es sich lohnt. Das Problem: Man verliebt sich in ein Objekt bevor man die Zahlen kennt.
Der umgekehrte Ansatz ist smarter. Statt "Was wirft dieses Objekt ab?" fragst du: "Was muss ein Objekt leisten, damit es zu meinem Budget passt?" Dann suchst du gezielt danach — statt dich von Exposé-Fotos leiten zu lassen.
Wenn du auf ImmoScout nach "Wohnung kaufen München" suchst, siehst du Kaufpreise. Aber der Kaufpreis allein sagt dir nichts. Eine Wohnung für 300.000 € kann cashflow-positiv sein — und eine für 200.000 € ein monatliches Minusgeschäft. Es kommt auf das Verhältnis von Kaufpreis, Mieteinnahmen, Finanzierungskosten und deinem Eigenkapital an.
Der smarte Ansatz: Definiere zuerst was du bereit bist monatlich zu investieren (oder was du maximal draufzahlen willst). Daraus lässt sich exakt ableiten welche Objekte für dich in Frage kommen.
Angenommen du hast 80.000 € Eigenkapital und bist bereit maximal 200 € pro Monat zuzuschießen wenn die Mieteinnahmen nicht ganz reichen. Zinssatz 3,8 %, Tilgung 2 %. So sieht die Rechnung aus:
Mit einem maximalen Kaufpreis von 224.000 € und einer nötigen Bruttomietrendite von ca. 5,5 % braucht das Objekt etwa 10,20 €/m² Kaltmiete bei 60 m² — oder entsprechend mehr bei kleinerer Fläche.
Je nach Marktlage und Region ist eine andere Mietrendite realistisch. Hier ein Überblick für das gleiche Budget (200 €/Mo, 80.000 € EK):
Das hängt stark von der Region ab. In München oder Hamburg sind 4 % Bruttomietrendite schon gut — dort ist der Markt teuer und Mieten folgen den Kaufpreisen nicht im gleichen Tempo. In strukturstarken Mittelstädten wie Leipzig, Dortmund oder Erfurt sind 6–7 % durchaus realistisch.
Wenn du weißt was du suchst — max. 224.000 € Kaufpreis, mind. 10 €/m² Kaltmiete, Region Dortmund — dann kannst du auf ImmoScout, Immowelt oder eBay Kleinanzeigen mit exakten Filtern suchen. Du öffnest kein Exposé mehr das von Anfang an nicht zu deinem Budget passt.
Tipp: Die Sparplan-Suche in RentAbility macht genau das automatisch. Budget eingeben, Region wählen — und die App generiert direkte Suchlinks zu allen drei Plattformen mit den richtigen Filtern.
Wenn du ein Objekt gefunden hast das zu deinen Parametern passt, ist die Rückwärts-Rechnung erst der Anfang. Für die echte Entscheidung brauchst du die vollständige Analyse: Steuer und AfA einberechnet, zwei Kreditlinien, Kaufnebenkosten nach Bundesland, Kapitalmarktvergleich — und ein PDF das du zur Bank mitnehmen kannst.
Budget eingeben, rückwärts rechnen, gezielt suchen. Das Feature ist jetzt in RentAbility verfügbar — hinter dem Credits- oder Lifetime-Plan.
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